La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 e in vigore da oggi, 18 dicembre 2025) segna un passaggio rilevante nella disciplina delle donazioni, intervenendo su uno dei temi più problematici del diritto successorio: la circolazione degli immobili di provenienza donativa e la tutela dei legittimari.
Con questa riforma il legislatore ha cercato di bilanciare due esigenze storicamente in conflitto:
✔ la protezione dei diritti successori dei familiari;
✔ la certezza dei traffici giuridici e la sicurezza di chi acquista immobili.
🔹 Il problema delle donazioni prima della riforma
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 182/2025, l’art. 563 c.c. consentiva al legittimario leso di ottenere, a seguito della riduzione della donazione, la restituzione dell’immobile anche nei confronti del terzo acquirente che lo avesse acquistato dal donatario.
Questo meccanismo produceva effetti noti:
✔ forte insicurezza per gli acquirenti;
✔ difficoltà di accesso ai mutui ipotecari;
✔ scarsa commerciabilità degli immobili donati;
✔ incremento del contenzioso successorio.
Gli immobili di provenienza donativa venivano spesso considerati “beni a rischio”.
🔹 L’intervento della Legge n. 182/2025
La Legge Semplificazioni interviene in modo deciso su questo sistema, modificando la disciplina delle donazioni e introducendo un nuovo modello di tutela dei legittimari.
Addio all’azione di restituzione contro il terzo acquirente
La novità più importante riguarda la posizione di chi acquista un immobile donato:
👉 il terzo acquirente a titolo oneroso non può più essere chiamato a restituire l’immobile, anche se la donazione viene successivamente ridotta per lesione della legittima.
In altre parole, chi compra una casa da un donatario non rischia più di perderla a seguito di azioni successorie promosse dagli eredi legittimari.
La nuova tutela dei legittimari: compensazione in denaro
La riforma non elimina la tutela dei legittimari, ma la trasforma:
● il legittimario leso ha diritto a una compensazione economica;
● l’obbligo di pagamento grava principalmente sul donatario;
● la tutela diventa obbligatoria e non più reale.
Solo in un caso residuale la legge consente di coinvolgere soggetti diversi dal donatario:
Se il donatario è insolvente e se l’immobile è stato trasferito successivamente a titolo gratuito l’avente causa gratuito può essere chiamato a rispondere nei limiti del vantaggio ricevuto.
🔹 Le modifiche al Codice Civile
La Legge n. 182/2025 non si limita a intervenire su un’unica norma, ma modifica in modo coordinato più articoli del Codice Civile, tra cui:
● art. 563 c.c., che viene riscritto eliminando l’azione di restituzione verso i terzi acquirenti;
● artt. 561 e 562 c.c., per armonizzare la disciplina degli effetti della riduzione;
● le norme sulla trascrizione, per garantire maggiore chiarezza e certezza nei registri immobiliari.
🔹 Il regime transitorio
Particolare attenzione è dedicata alle situazioni già in essere:
✔ per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore (18 dicembre 2025), si applica integralmente la nuova disciplina;
✔ per le successioni già aperte, il vecchio regime continua a valere solo se entro un termine stabilito viene notificata e trascritta la domanda di riduzione o l’opposizione alla donazione;
✔ in mancanza di tali adempimenti, anche le successioni pregresse rientrano nel nuovo sistema.
🔹 L’impatto sul mercato immobiliare
Le conseguenze pratiche della riforma sono rilevanti:
✔ maggiore sicurezza per gli acquirenti;
✔ maggiore disponibilità delle banche a concedere finanziamenti;
✔ aumento della liquidità del mercato immobiliare;
✔ riduzione del contenzioso legato agli immobili donati.
Gli immobili di provenienza donativa cessano, di fatto, di essere beni “problematici”.
🔹 Conclusioni
Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, il legislatore ha operato una scelta chiara: privilegiare la stabilità dei traffici giuridici, senza sacrificare del tutto la tutela dei legittimari, che viene però ricondotta ad una logica di indennizzo economico.
Si tratta di una riforma destinata ad incidere profondamente sulla pianificazione patrimoniale, sulle compravendite immobiliari e sull’attività di notai, avvocati e operatori del settore.
